Продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя

Как купить залоговое недвижимое имущество

Продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя

Имущество, являющееся предметом залога, предназначено для гарантирования получения кредитором своих денежных средств. Таким образом, часто встает вопрос о реализации такого имущества.

Вопрос реализации такого имущества актуален как для продавца (залогодержателя), так как в результате этого он может получить денежные средства, так и для покупателя, который может приобрести имущество по стоимости ниже рыночной

В соответствии с гражданским законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, он гарантирует исполнение должником своих обязанностей по выплате задолженности, в ином случае право собственности на залоговое имущество переходит кредитору.

Таким образом, залоговое имущество — это имущество, которое в силу закона или договора обеспечивает исполнение основного обязательства. Предметом залога может быть любое движимое и недвижимое имущество, а так же имущественные права.

Залоговое недвижимое имущество может возникать по различным основаниям:

  • в силу закона «О залоге недвижимого имущества (ипотеке)», недвижимость обременяется залогом в случае заключения договора ипотеки;
  • недвижимое имущество может служить гарантом исполнения обязательств по любому другому обязательству, если в отношении нее заключен договор залога.

В данной статье рассмотрим вопросы, связанные с продажей именно недвижимого имущества, обремененного залогом.

Способы и причины продажи залогового недвижимого имущества

На практике не редко возникают ситуации, в которых залоговое недвижимое имущество подлежит реализации. В соответствии с законодательством о залоге, в частности с ГК РФ и ФЗ «О залоге недвижимого имущества» залогодержатель обладает преимущественным правом на это имущество и без его согласия отчуждение произойти не может.

Способ № 1. Расторжение договора залога

Рассмотрим причины, по которым продавцом залогового недвижимого имущества будет выступать его собственник, то есть залогодатель.

В основном такая ситуация возникает, когда человек после заключения договора ипотеки в дальнейшем не заинтересован в сохранении приобретенной квартиры и ему выгоднее ее продать и рассчитаться с банком-кредитором.

Это может быть связано с тяжелым материальным положением, при котором у человека отсутствует возможность совершать ежемесячные платежи, или наоборот у него появляется возможность приобрести лучшее жилье.

Залоговое недвижимое имущество в этом случае может быть продано только с согласия залогодержателя, поэтому заключая подобную сделку покупателю необходимо убедиться в том, что согласие залогодержателя получено. Для покупателя лучше всего, если подобная сделка будет сопровождаться непосредственно залогодержателем, в этом случае не возникнет каких либо подводных камней.

При заключении сделки по покупке залогового недвижимого имущества следует придерживаться следующего порядка действия:

  1. следует заключить предварительный договор купли-продажи, данным договором и продавец и покупатель выразят свое желание осуществить сделку.
  2. необходимо заручиться согласием залогодержателя на совершение сделки. При чем желательно, что бы залогодержатель выразил свое согласие именно покупателю. Предварительный договор купли-продажи как раз и укажет залогодержателю на то, что продажа залогового недвижимого имущества не ухудшает материальное положение должника.
  3. необходимо подписать основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в установленном законом порядке. После завершения процедуры государственной регистрации покупатель станет полноправным собственником имущества и оспорить эту сделку залогодержатель не сможет.

Этот способ приобретения залогового имущества влечет за собой и расторжение договора залога, так как залоговое недвижимое имущество переходит на праве собственности к лицу, не являющемуся должником по основному обязательству и его имущество не может служить гарантом исполнения обязательств.

Способ № 2. Смена залогодателя по договору залога

Еще один способ покупки залогового имущества влечет за собой смену залогодателя по договору залога. В этом случае кроме указанной выше процедуры купли-продажи, покупатель принимает на себя и обязанности залогодателя путем внесения изменений в договор залога.

Свои причины для продажи залогового недвижимого имущества могут быть у залогодержателя. Как правило, это происходит в случае нарушения должником по основному договору своих обязанностей. В этом случае продажа имущества является способом восстановления нарушенных прав залогодержателя.

В том случае если причины для продажи залогового недвижимого имущества возникают у кредитной организации, то они, как правило, выставляют такое имущество на аукцион, и что бы приобрести его потенциальному покупателю придется участвовать в торгах по правилам проводимого аукциона. Частные кредиторы при реализации такого имущества обходятся без торгов, покупатель может напрямую обратиться к ним с предложением выкупить имущество. Точно так же поступают и ломбарды, если срок выкупа имущества проходит, то они выставляют его в свободную продажу.

Риски при покупке залогового имущества

В зависимости от того является продавцом залогодатель или залогодержатель для покупателя, решившего приобрести залоговое недвижимое имущество могут возникнуть различные риски.

1. Если покупаем у залогодателя

При покупке залогового имущества у залогодателя существует риск того, что залогодержатель будет не согласен с продажей.

В этом случае покупателю не следует передавать продавцу никаких денежных средств в качестве аванса или задатка до того момента, пока не появится полная уверенность в чистоте сделки.

В противном случае покупатель может столкнуться с недобросовестным продавцом, который получит предоплату, но по условиям залога не сможет продать имущество.

Что бы избежать этого необходимо осуществлять такую сделку только с участием залогодержателя.

2. Если покупаем у залогодержателя

Следующий большой риск связан с приобретением залогового недвижимого имущества у залогодержателя. Как уже было сказано, залогодержатель выставляет имущество на продажу с целью компенсации своих убытков.

В некоторых случаях продавец хочет максимально быстро продать имущество и выставляет его на продажу ниже рыночной стоимости, покрывая тем самым только часть задолженности своего должника.

В этом случае залогодатель может обратиться в суд с требованием оспорить данную сделку, так как залоговое недвижимое имущество было не надлежаще оценено и теперь финансовые потери несет уже он, а не залогодержатель.

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Что бы избежать этого необходимо обращать внимание на стоимость имущества и настороженно относиться к заниженным ценам.

Выводы:

  1. Залоговое имущество — это имущество, которое в силу закона или договора обеспечивает исполнение основного обязательства.
  2. Купить залоговое имущество можно у залогодержателя и у залогодателя. В обоих случаях существуют риски.
  3. Что бы избежать неприятных ситуаций при покупке залогового имущества необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами, убедиться в согласии залогодержателя на продажу и выяснить его рыночную стоимость.

Источник: http://JurProvodnik.ru/soveti/598-zalogovoe-nedvizhimoe-imushchestvo

Продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя

Продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя
Бесплатная юридическая консультация:

Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт «ФБК-Право»

Зачастую, приобретая то или иное имущество по договору купли-продажи (например, автомобиль), компания даже не подозревает, что оно является предметом залога.

Что делать, если залогодержатель требует от вас как от добросовестного покупателя исполнения договора о залоге? Как обезопасить себя от подобного развития событий уже в момент оформления договора? В этом материале мы дадим советы, как избежать покупки заложенного имущества. Также мы объясним, как новый собственник таких ценностей сможет отстоять свои интересы в суде.

алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?

Чаще всего подобные ситуации возникают при недобросовестном поведении продавца (залогодателя). Воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, он передает предмет залога в собственность третьему лицу. При этом он не ставит в известность ни покупателя о наличии залога, ни залогодержателя о своем намерении распорядиться заложенным имуществом.

Бесплатная юридическая консультация:

В результате добросовестный приобретатель имущества, не располагая при покупке сведениями о подобном обременении, рано или поздно становится «заложником» судебного спора между продавцом (залогодателем) и залогодержателем. Он будет вынужден защищать свой имущественный интерес в суде. С чем же может столкнуться покупатель таких ценностей?

Начнем с того, что заложенное имущество вовсе не выбывает из гражданского оборота.

Залогодатель, передавая имущество в залог, не лишается права собственности на него и, следовательно, не утрачивает права распоряжения им по своему усмотрению.

Действующее законодательство напрямую позволяет залогодателю это делать при условии получения согласия залогодержателя на распоряжение имуществом (ст. 346 ГК РФ). При этом для движимого и недвижимого имущества различий не делается.

В принципе договором залога подобная обязанность залогодателя может быть исключена. Однако на практике, как правило, стороны договора данным правом не пользуются. Таким образом, заложенное имущество вполне может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.

Как избежать покупки заложенного имущества

Как известно, в законе нет императивного требования о ведении компаниями книги учета или специальных записей о залоге. Тем не менее в отношении отдельных объектов можно выявить обременение иным путем.

Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ).

Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению.

В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг»).

Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра.

Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).

Что же касается движимого имущества, в том числе транспорта, оборудования и проч., то здесь придется положиться на честность продавца. Если договор купли-продажи уже заключен и исполнен, а впоследствии выяснилось обременение купленных ценностей залогом, то залогодержатель вправе потребовать:

Бесплатная юридическая консультация:

  • признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);
  • досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 351 ГК РФ).

До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.

1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(*1). По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ)(*2).

Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.

Источник: http://efridman.ru/prodazha-zalozhennogo-imushhestva-bez-soglasija/

Пользование и распоряжение предметом залога

Продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Обязательства » Пользование и распоряжение предметом залога

понятия права пользования и распоряжения залоговым имуществом, отчуждение залогодателем предмета залога.

Ст. 346 Кодекса устанавливаются правила относительно порядка пользования и распоряжения вещью, находящейся в залоге. Далее мы рассмотрим, что понимают под пользованием и распоряжением таким имуществом, может ли залогодатель отчуждать или передавать во временное пользование такие вещи, и другие вопросы.

понятия права пользования и распоряжения залоговым имуществом

Ст. 209 Кодекса определяет, что собственник располагает правами:

  • владения;
  • пользования;
  • распоряжения.

Поскольку залогодатель – это собственник имущества, или же носитель права хозяйственного ведения, он может осуществлять владение, пользование и распоряжение предметом залога, однако уже после становления вещи в качестве залогового предмета – с определенными ограничениями.

Так, согласно ст. 346 Кодекса, залогодатель может осуществлять следующие права:

  • владения (если по договору имущество остается у залогодателя);
  • пользования (может быть ограничено договором сторон, а также непосредственно существом залога);
  • распоряжения (ограничения также могут быть предусмотрены в договоре, кроме того, действуют частные случаи – в одних не требуется получение согласия залогодержателя на осуществление действий, в других – требуется).

Помимо этого, пользование залоговой вещью должно быть только в пределах ее целевого назначения.

Отчуждение залогодателем предмета залога

В отношении законной реализации процедуры по отчуждению залоговой вещи, находящейся у залогодателя, существуют некоторые особенности:

  • отчуждение залогового имущества без получения соответствующего согласия от залогодержателя не допускается;
  • отчуждение возможно и без согласия, если соответствующая возможность указана в законе или соглашении сторон, а также вытекает из существа залога.

Если залогодатель не получил согласия от кредитора, тем не менее осуществил отчуждение имущества, наступят следующие последствия:

  • кредитор получит право истребовать досрочного выполнения обязательств, гарантированных залогом;
  • при невыполнении вышеуказанных – реализовать взыскание на залоговую вещь.

Для лица, которое приобрело залоговое имущество, наступят следующие последствия:

  • если данное лицо – добросовестный приобретатель, залог будет прекращен (п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ);
  • в остальных случаях (кроме предусмотренных ст. 357 ГК РФ) – залог сохраняется.

Передача залогодателем залоговой вещи другому лицу во временное пользование

Ч. 3 ст. 346 Кодекса гласит, что залогодатель имеет право на передачу залоговой вещи во временное владение или временное пользование иным лицам. В общем случае, разрешения кредитора получать не требуется.

Тем не менее, запрос разрешения от залогодержателя может быть предусмотрен соглашением сторон или законом.

Залогодатель, передавший вещь во временное владение или пользование, самостоятельно несет все риски, связанные с такой передачей. Другими словами, от исполнения обязанностей по договору залога данное лицо не освобождается.

Если залогодатель не получил разрешения от залогодержателя, тем не менее осуществив передачу имущества другим лицам, а необходимость в получении согласия была предусмотрена в законе или договоре, залогодержатель получит права:

  • истребовать от залогодателя досрочного выполнения обязательств;
  • при невыполнении вышеуказанных обязательств – взыскать предмет залога.

Пользование залогодержателем переданным ему залоговым имуществом

По общему правилу, право пользования залоговой вещью закрепляется за залогодателем.

Лишь в случаях, когда договор предусматривает обратное, возможно оставление вещи и у залогодержателя.

В соглашении между сторонами процесса также можно предусмотреть:

  • отдельные условия пользования предметом;
  • порядок, сроки и форму пользования;
  • условия предоставления отчета о пользовании.

Кроме этого, в отдельных случаях целесообразным будет указание в соглашении между сторонами на обязанность залогодержателя, который осуществляет пользование и распоряжение предметом залога, в необходимости извлекать из залоговой вещи доходы и плоды.

Все извлеченные доходы и плоды должны направляться:

  • для погашения обязательства, гарантированного залогом;
  • для целей удовлетворения интересов залогодателя.

Правовая норма о путях направления полученной выгоды от пользования залоговой вещью императивна – стороны не могут определить в договоре иные пути, кроме вышеуказанных.

Источник: https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/polzovanie-i-rasporyazhenie-predmetom-zaloga.html

Как продать имущество, находящееся в залоге

Продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя

Ни для кого не секрет, что благодаря кредиту, взятому в банке, можно стать обладателем квартиры, машины и даже целого дома. Особенно это полезно тем, кому не хватает собственных средств или нет желания изымать столь крупную сумму денег из семейного или предпринимательского бюджета.

Зачем продавать заложенное имущество

До кризиса покупка транспорта или пресловутых квадратных метров в кредит не обязательно были стремлением получить недосягаемое. Очень часто они становились возможностью заемщиков заработать – вложить и сохранить уже имеющееся у них состояние, а впоследствии еще и преумножить его, ведь на рынке недвижимости неизменно фиксировался рост цен на жилье.

Недвижимость покупали, сдавали в наем, который приносил пассивный доход, а в случае необходимости ее можно было выгодно продать, так как цены вырастали хорошо и высоко. Благодаря этому можно было без труда погасить остатки задолженности по кредиту, да еще и немного заработать на получившейся разнице.

Сегодня факт продажи ипотечной квартиры (как и любого другого залогового имущества) – в большинстве вещь вынужденная, ведь упали не только цены на жилье и транспорт, но и спрос на них. Да и платежеспособность населения оставляет желать лучшего.

Чаще всего нужда продать залоговое имущество возникает, если заемщик не может справиться с обязательствами по выплате кредита, которые он взял на себя.

Причиной этому обычно является потеря или полное снижение платежеспособности и отсутствие возможности рефинансировать кредит на условиях, которые бы устроили как банк, так и самого заемщика.

Покупать имущество, которое находится в залоге под банковским кредитом, может быть выгодно покупателю. Хотя, есть в этом и свои минусы.

Выгода покупателя здесь проявляется в демпинговых ценах, которые обычно ниже рыночной стоимости жилья, особенно если сроки продажи ограничены, а сама продажа является необходимостью.

Если у покупателя не хватает собственных средств для оформления сделки купли-продажи, то банк, который заинтересован в полноценном погашении долга по кредиту, может рассмотреть возможности покупателя на возможность выдать ему кредит для погашения недостающей суммы.

Как для заемщика, так и для банка залоговые кредиты являются шансом рассчитаться с денежными запросами по кредиту путем реализации залоговой собственности. В лучшем случае это делается целиком, в худшем – частями.

Если инициатором продажи залогового имущества выступает непосредственно сам заемщик, то чтобы не возникли недоразумения и неприятности, ему необходимо получить согласие банка-кредитора. В ряде случаев достаточно устного согласия, а иногда – письменного.

Способы продажи имущества, находящегося в залоге

Если заемщик занимается реализацией предмета залога самостоятельно и добровольно, то у него существует три пути:

  1. Продажа имущества с переходом права собственности к покупателю после того, как будет полностью погашена задолженность перед банком. Погашение ссудной задолженности производится за счет суммы, полученной продавцом в качестве залога (предоплаты) от покупателя.
  2. Право воспользоваться аккредитивом.
  3. Возможность использования сейфовой ячейки для хранения средств на время, необходимое для регистрации снятия обременения с имущества и перехода права собственности.

Самым безопасным и приемлемым для банка способом является первый.

В случае если залоговое имущество – это недвижимость (дом, земельный участок, квартира), то после погашения задолженности, заемщик получает от банка-кредитора письмо-уведомление в регистрационную службу о выполнении обязательств, после чего регистрируется снятие обременения и переход права собственности на имущество к покупателю.

Если предметом залога является движимое имущество (автомобиль), то заемщик получает в банке оригинал ПТС. Таким образом, банк уведомляется о совершении сделки, но он сам в ней не принимает никакого участия. После того, как задолженность погашена полностью, требований и вопросов со стороны банка к заемщику и залоговому имуществу уже не может быть.

А на плечи продавца, еще недавно бывшего заемщиком, возлагается последующая регистрация перехода права собственности от него к покупателю. Иногда регистрационная палата отказывается регистрировать сделку. Договор купли-продажи составляется без участия банка, между заемщиком-продавцом и покупателем.

В этом заключаются основные риски для покупателя имущества, еще недавно бывшего в залоге у банка, ведь он может остаться как без своих денег, так и без имущества.

Если степень его доверия к продавцу находится на низком уровне, то ему следует позаботиться о подстраховке заключаемой сделки, к примеру, составить договор аванса, в котором оговорены условия его внесения и обязательное участие риэлтора.

Второй указанный выше способ дополняет первый. Банк гораздо реже использует подобную схему, так как полномочия региональных представительств банка очень часто ограничены в осуществлении сделок такого плана. Главное преимущество второго способа – уменьшение рисков покупателя залогового имущества.

Суть способа заключается в том, что покупатель открывает аккредитив на сумму заключаемой сделки, основным условием перевода денег с аккредитива в счет погашения задолженности является наличие у нового владельца документа о праве собственности на имущество. Регистрация собственности производится с согласия банка.

Обременение с залогового имущества снимается после регистрации прав собственности (и погашения кредита).

Примеров использования на практике третьего способа практически нет. Исключение – покупка залогового имущества сотрудниками банка или его VIP-клиентами. Используется такой метод при продаже недвижимости. При реализации этого способа продавец сам находит покупателя, или же покупатель самостоятельно обращается в банк.

Оформление сделки купли-продажи производится между заемщиком-продавцом и покупателем. Деньги убираются в две сейфовые ячейки банка двумя суммами. Одна – средства, необходимые для погашения обязательств заемщика перед банком и вторая – оставшаяся часть суммы. О прекращении кредитного договора банк самостоятельно уведомляет регистрационную службу.

Ипотека прекращается и производится регистрации права собственности нового владельца. Банковские ячейки могут быть вскрыты только после предъявления права собственности.

Так как в ходе реализации этого способа банку приходится в самом начале отказаться от обременения, то именно он находится в зоне риска, ведь вероятность получить отказ на стадии регистрации прав собственности нового владельца имущества, до сих пор существует.

Из вышесказанного становится ясно, что купля/продажа имущества, бывшего в залоге, может быть выгодной не только для заемщика, но и для банка и для покупателя.

Еще одним важным преимуществом приобретения залогового имущества является то, что покупателю не стоит волноваться в юридической чистоте приобретаемого им имущества, ведь его придирчиво проверяют юридическая служба банка и банковская служба безопасности, что полностью исключает вероятность наличия права собственности на имущество у третьих лиц.

Источник: https://my-koshel.ru/content/122-kak-prodat-imushchestvo-nahodyashcheesya-v-zaloge

Юрист.Рф
Добавить комментарий