Удорожание материалов в строительстве

Принципы формирования цен в строительстве

Удорожание материалов в строительстве

Ценообразованием является процесс выбора окончательной стоимости на товар или услугу. В целом система ценообразования в строительстве классифицируется по:

  • числу элементов цен, в которое входят прямые затраты, плановые накопления и накладные расходы
  • структуре цен, которая определяется по прибыли и издержкам
  • области применения цен, непосредственно в строительстве, в строительной индустрии.

Элементы цены

К элементам цены относят три составляющие: плановую прибыль, накладные расходы и прямые затраты.

Прямые затраты

Прямые затраты прямо связаны с выполнением какого-либо вида строительных или монтажных работ и складываются из следующих составляющих:

  • Стоимость строительных материалов и других необходимых материальных ресурсов.
  • Оплата труда рабочих.
  • Эксплуатационные расходы, связанные с использованием техники, в том числе оплата труда машинистов или водителей. Также этот вид расходов включает затраты на транспортировку, погрузку и разгрузку, монтаж и демонтаж строительной техники, а также расходы на ее перемещение в границах строительной площадки.
  • Прочие прямые затраты — транспортировка лишнего грунта при разработке фундаментов, вывоз строительного мусора и естественных загрязнителей.

Накладные расходы

Накладными называют расходы, которые, как правило, не связаны со строительными работами, они направлены на организацию общих условий производства, ее управление и обслуживание. В накладные расходы включены:

  • расходы на содержание административно-управленческого  и инженерно-технического персонала,
  • содержание ремонтных и складских зданий

Сметная прибыль

Под сметной прибылью понимается планируемая прибыль строительной организации, которая закладывается в стоимость объекта ещё при его проектировании. Сметная прибыль является источником пополнения фондов организации, источником модернизации собственных оборотных средств, а также источником финансирования собственных капитальных вложений.

Отметим, что сметная прибыль (накладные расходы в том числе)  может быть нормативной или договорной. Нормативное значение, обычно определяется заказчиком или инвестором. На практике же прибыль составляет 7-8 процентов от прямых затрат и накладных расходов, а накладные расходы в свою очередь – 15-25 процентов от прямых затрат.

Механизм ценообразования

Механизм ценообразования в строительстве имеет свои определенные особенности, поскольку строительные объекты в подавляющем большинстве случаев различаются по габаритам, общей площади, этажности, используемым материалам конструктивных элементов. Даже возведение объектов по типовым проектам не может иметь одинаковую стоимость из-за расположения строительных площадок и местных условий, то есть каждый объект имеет свою конкретную цену.

Необходимость оценки стоимости того или иного объекта возникает уже на первоначальном этапе строительства. Однако на данном этапе определяется только приблизительная стоимость, а по мере проведения исследований и накопления сведений появляются дополнительные возможности для более точного расчета сметной стоимости сооружения объекта.

Как вы уже поняли, стоимость строительства, в основном рассчитывается индивидуально согласно сметной документации, где прописаны объемы работ, расценки на отдельные виды работ, технологии и методы строительства.

Для оценки стоимости также имеется специальная система ценообразования, которая  включена отдельной частью в состав общегосударственных нормативов Строительных норм и правил (СНиП), часть IV-2001 «Сметные нормы и правила».

В соответствии с расчетами, утвержденными сметной документацией и учитывая принципы формирования цен в строительстве производится определение балансовой стоимости объекта, а также рассчитываются его технико-экономические показатели и принимается решение о целесообразности строительства.

Принципы образования цен в строительной отрасли

Принципы ценообразования в строительстве основываются на себестоимости продукции, ценах конкурентов на аналогичную продукцию, соотношении рыночных предложения и спроса и определяются четырьмя основными правилами:

Формирование цены происходит с учетом реальной стоимости расходных материалов, необходимых для создания конечного продукта, под влиянием здоровой конкуренции и с учетом действительного положения на рынке. Этот принцип не действует в условиях государственных заказов, так как цена в этом случае должна быть обоснованной и не может быть свободной.

Основой метода служит утверждение, что стороны договора подряда, заказчик и подрядчик, являются полностью равноправными партнерами, которые могут самостоятельно и независимо определять как метод составления сметной документации, так и вид используемой сметно-нормативной базы. Выбранная методика затем должна быть ими совместно согласована. Также возможно заключение и единого проектно-строительного договора.

Сметно-нормативный метод заключается в определении нормативной потребности в ресурсах, которые должны быть затрачены в цикле производства конечной продукции (трудозатраты, расход материалов, амортизация техники и т.д.

), и их фактически необходимом объеме. Итоговая стоимость всего строительства объекта в этом случае определяется на основании нормативных цен или их рыночной стоимости.

Именно на этом подходе базируется определение стоимости государственных заказов.

При применении сметно-нормативного метода возможно использование двух подходов:

    • Элементный подход — используются элементные сметные нормы, которые суммируются с добавлением накладных расходов, сметной прибыли и прочих расходов.
    • Укрупненный подход — не учитывает отдельных элементных расходов, и цена продукции рассчитывается на основе укрупненных сметных норм.

Данный подход характеризуется проведением подрядных торгов — конкурсов на размещение заданий на выполнение необходимых видов СМР. Торги представляют собой основу для формирования цены на продукцию строительных организаций.

Этот подход наиболее оптимален при выборе объекта инвестиционных вложений, так как соревновательные предложения компаний-претендентов на выполнение строительных видов работ обеспечивают закономерное снижение их стоимости и уменьшение времени строительства.

Методы образования цены в строительстве

Для определения стоимости строительства выделяют следующие методы ценообразования в строительстве:

Суть метода заключается в суммировании элементов затрат и осуществляется в текущих ценах на ресурсы и работы, необходимые для реализации проекта строительства.

Для итоговой оценки стоимости суммируют предполагаемые затраты на материалы, изделия, конструкции, стоимость их оптимальной доставки на место строительства, расход электроэнергии и других энергоносителей, расходы по эксплуатации техники, трудозатраты.

Все виды затрат берутся из проектной документации или нормативных источников. Главные недостаток этого метода — трудоемкость расчетов и проблематичность обоснования принятых к расчету текущих цен.

Применение этого метода базируется на сочетании ресурсного метода и системы индексов на применяемые ресурсы (системы поправочных коэффициентов).

Индексы пересчета – это коэффициенты перехода от базовой стоимости к стоимости на текущую дату.

Механизм индексирования цен широко используется во всем мире, т. к. позволяет достаточно просто решать проблему ценообразования в условиях инфляции.

Для определения величины прямых затрат при применении ресурсного и ресурсно-индексного методов в сметах выделяют следующие показатели:

    • Трудозатраты (человеко-часы);
    • Время работы строительных машин (машино-часы);
    • Расход необходимых ресурсов, таких как материалы, конструкции, детали (в метрических единицах).

Этот метод определения итоговой стоимости всего строительства основывается на применении системы текущих и прогнозируемых индексов относительно стоимости, рассчитанной в базисном уровне цен . Другими словами, стоимость требуемых работ и затрат, определенная на базисном уровне, умножается на коэффициенты пересчета.

Базисный уровень цен – это уровень стоимости, определенный на основе сметных цен, зафиксированный на определенную дату.

Коэффициенты пересчета применяются:

    • На всю смету по итоговой строке — сумму полученных прямых затрат умножают на коэффициент пересчета.
    • На разделы сметы без итогового суммирования — коэффициенты пересчета зависят от назначения раздела сметы.
    • К каждой отдельной расценке — умножение прямых затрат на коэффициент по каждой позиции сметы.
    • К отдельным элементам расценки — применение коэффициента к каждому элементу прямых затрат для дальнейшего определения прямых затрат целиком.

Стоимость строительства при использовании этого метода формируется на основании фактических расходов и может быть окончательно рассчитана только поле завершения всех строительных и сопутствующих работ (при сдаче объекта). Расчет выполняется в два этапа:

    • Стадия проектирования и подготовки документации — расчет в базисном уровне с одновременным прогнозированием инфляционного удорожания цен. То есть выполняется ориентировочный расчет дополнительно требующихся при строительстве затрат.
    • Стадия строительства — выполнение реального расчета дополнительных расходов при приобретении материалов, работ или услуг относительно рассчитанных на стадии проектирования.

Окончательная стоимость строительства при использовании базисно-компенсационного метода определяется как сумма базисных показателей и дополнительных, полученных в ходе выполнения работ.

При использовании этого метода используются данные о стоимости аналогичных объектов, откорректированные при помощи коэффициента удорожания.

Выбор метода определяется на предпроектной стадии совместно заказчиком и исполнителем или только заказчиком. Особое внимание стоит уделить точности оценки, ведь погрешности могут повлиять не только на стоимость всего строительства, но и на принятие решения о его целесообразности.

←Вернуться

Источник: http://www.it-nv.ru/articles/principi_i_metodi_formirovaniya_cen_v_stroitelstve

Удорожание материалов в строительстве

Удорожание материалов в строительстве
Бесплатная юридическая консультация:

удорожание стоимости материалов по уже подписанным Актам

Уважаемые коллеги, ответьте, пожалуйста на такой вопрос: В рамках заключенного договора строительного подряда стороны договорились о следующем: «В случае если впоследствии средняя рыночная стоимость основных строительных материалов, необходимых для выполнения работ, в частности бетон, цемент, арматура, кирпич и т.п., существовавшая на 27.12.2005 г.

, изменится более чем на 10%, Цена работ уточняется.

Цены работ изменятся на реальную разницу цен на указанные материалы».

В то же время в Договоре есть положения о том, что «Заказчик ежемесячно оплачивает фактически выполненные Подрядные работы по счетам Генподрядчика, выставляемым на основании Актов о приемке выполненных работ и Справок о стоимости выполненных работ за соответственный период по формам КС-2 и КС-3».

Вправе ли Генподрядчик предъявить удорожание стоимости материалов по уже подписанным Актам и зафиксированным в них объемам и стоимости материалов?

Имеется забавное Информационное письмо Президиума ВАС РФ, обобщающее судебную практику по спорам, вытекающим из договоров строительного подряда.

В частности, там говорится о том, что факт подписания актов и справок КС-2 и КС-3 не лишает стороны права оспаривать объём и стоимость реально выполненных СМР. И там таких любопытных моментов море.

Письмо весьма обширное и интересное. Сами найдёте и почитаете, или Вам прислать ссылочку? )))

Алексей, спасибо за ответ.

Но в том то и дело, что, начитавшись этого информационного письма, я решила перепроверить его применение через коллег. Ничего утешительного. ((

Спасибо за информацию и поддержку.

Стало быть, то, что в сложившейся судебной практике неутешительно для Вас, весьма отрадно для Ваших оппонентов ))) Как видите, в природе всегда равновесие (если хде-та убыло, то у каво-та прибыло ))))

Бесплатная юридическая консультация:

С философскими мыслями могу согласиться)). Вам, адвокатам, все равно какого клиента защищать.)) А вот касаемо судебной практики (конечно, в нашем контексте) еще поспорить можно. КС-2 и КС-3 еще никто не отменял, а документики эти для того и существуют чтобы фиксировать объемы и цены. А если они заполняются с нарушениями, то это проблемы Генподрядчика.

Как адвокату, даю Вам интересную мысль (сегодня ночью снизошло): с точки зрения налогового законодательства реализация (т.е. те объемы в КСах) должны отражаться в том налоговом периоде, в котором она произошла. Т.е.

с точки зрения Генподрядчика при пересчете реализации (а именно — удорожание стоимости материалов) нужно в ИФНС постоянно подавать уточненные декларации за соответствующий налоговый период. Замучаются бегать и пересчитывать.

Особенно если это ШТРАБАГ, у которого объекты по всей Москве.)))

Катя, я ща помру со смеху. вы полагаете, эта мысль оригинальна? Мне эту мысль уже два раза главбухи клиентов продвигали как свое откровение, которое на них вдруг снизошло. Для гражданского спора это не имеет значение.

Ну есть желание — напишите на своего оппонента кляузу в ИФНС. А имеет значение то, что Президиум ВАС установил: стороны вправе оспаривать объем и стоимость работ и материалов даже при подписанных КС-ках.

Для этого главное — обосновать перед судьями необходимость стоительно-технической экспертизы.

Кстати, есть еще интересная практика.

Если строители нанятые по договору строительного подряда, а по инвестконтракту, составленному по своему содержанию как разновидность агентского договора, то «инвестора» (принципала), который финансирует строительство, ничуть не волнует удорожание материалов и энергоресурсов, которые легли на плечи строителя («заказчика», т.е. агента).

Как говорится, проблемы негра шерифа не скребут. Мне судья Комарова в 1-й инстанции (АСМ) отказала на этом основании, а апелляция (9ААС) — оставила в силе. В кассацию клиент идти отказался, а жаль, мне было бы интересно поспорить до конца, установить какую-то практику ФАСМО. Я бы и на «вышку» полез из любопытства.

И перестаньте обзываться на нас «адвокатами»! (ненавижу это слово )))).

Бесплатная юридическая консультация:

Для любого человека, что либо сошедшее на него сверху (я имею в виду мысль) — есть откровение)) Пусть главбухи и додумались, а юристы — нет!

Агентские договоры в строительстве с учетом наших отношений, меня мало волнуют. Гораздо больше меня волнует вопрос удорожания в связи с изменением технической документации, в том числе и выполнение доп. работ (свыше 10%, предусмотренных ГК)

А по-поводу хождений по инстанциям, меня всегда интересовал вопрос: «Это спортивный интерес или сутяжничество?» ))

Екатерина, вас волнует данная конкретная ситуация. А я вам предлагаю взглянуть шире и извлечь из нее уроки на будущее.

Во-вторых, я не понимаю, что плохого в том, что у судебного юриста есть профессиональный интерес приложить свою чумазую ручонку к развитию судебной практики по конкретной категории споров в том или ином направлении?

Бесплатная юридическая консультация:

Спасибо за информацию, но «глядеть шире» просто нет времени и необходимости. Т.к. судебный юрист нарабатывает свою практику своими методами и узкопрофильно, а юристу, работающему в крупной организации желательно знать ВСЕ! Поэтому, время от времени приходится обращаться к узкопрофильным спецам. У каждого свой хлеб))

«Эксперт — это человек, который знает всё больше и больше о всё меньшем и меньшем, пока не будет знать абсолютно всё абсолютно ни о чём»

Вот думаю, обидеться или нет?)) Но это «вечная» тема между стационарными юристами и бегунками)). Проблема в другом, как объяснить руководству, что ВСЕ знать невозможно. Что юрист гражданско-правовой специализации это и защита прав потребителей и корпоратив и и и . А руководству ВСЕ-РАВНО. Если ты юрист, то должен знать ВСЕ. Так что это не мои поползновения на вселенский разум))

Терпеть не могу, когда у юриста — начальник-коммерсант. Не будучи компетентным в юридических вопросах, он тем не менее постоянно даёт юристу ЦУ. Бросайте на. всё это «начальство» и уходите на фрилэнсинг и аутсорсинг! )))) Равноправные отношения «юрист-клиент» — это гораздо лучше отношений «юрист — начальник».

Источник: http://www.lawyer-war.ru/case_12.php

Бесплатная юридическая консультация:

7. Увеличение цены при удорожании материалов

Удорожание материалов, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора, является основанием для увеличения установленной в договоре цены работ, однако для этого подрядчик обязан предъявить заказчику соответствующее требование. Пункт 6 ст. 709 ГК РФ не определяет, в какой момент должно быть предъявлено такое требование — при выполнении работ, при сдаче их заказчику либо в любое время на усмотрение подрядчика.

7.1. Вывод из судебной практики: Подрядчик вправе требовать увеличения твердой цены при существенном удорожании материалов только до подписания акта приема-передачи.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2006 N Ф/2006(22448-А45-39) по делу N А/05-5/292

Источник: http://efridman.ru/udorozhanie-materialov-v-stroitelstve/

Анализ факторов фактического удорожания стоимости строительства

Удорожание материалов в строительстве

Анализ факторов фактического удорожания стоимости строительства проводится в случаях, когда стоимость строительных работ и материалов, оговоренная на момент заключения договора, становится несоответствующей изменившимся рыночным условиям. На изменение стоимости строительства могут влиять совершенно разные причины.

С одной стороны, стоимость возведения объекта может измениться вследствие неквалифицированного управления ходом строительства, недобросовестного завышения сметочных расценок, потери большого количества строительных материалов из-за неправильного хранения и так далее.

Все эти причины лежат в зоне компетентности застройщика, и он несет ответственность за удорожание проекта. С другой стороны, на цену строительства могут повлиять объективные факторы, не зависящие от подрядчика, – например, инфляция, рост зарплат в сфере строительства, форс-мажорные обстоятельства и многое другое.

В случае возникновения объективных факторов, вызвавших изменение стоимости выполнения работ, за подрядчиком законодательно закреплено право требования коррекции жестко закрепленной договором цены на свои услуги.

Анализ факторов фактического удорожания стоимости строительства может быть инициирован заказчиком строительства, если он полагает, что финансовые показатели в смете завышены необоснованно. Также к исследованию причин удорожания строительства может прибегнуть исполнитель, который претендует на изменение договорной цены, чтобы не потерять прибыль, на которую он рассчитывал.

Какие факторы удорожания стоимости строительства являются объективными?

Объективные факторы изменения стоимости строительства связаны с изменением экономической или финансовой ситуации в целом, с развитием научно-технического прогресса, с природными условиями. Вот приблизительный перечень факторов изменения стоимости строительства, не зависящих от деятельности исполнителей работ:

  • Резкая инфляция в стране, где производится строительство.
  • Значительное изменение курсов национальных валют.
  • Неожиданное и несвоевременное изменение климатических условий (аномальные для текущего времени года морозы, аномальная жара, количество выпавших осадков, в разы превышающее климатическую норму, и т.п.).
  • Появление инновационных технологий в строительстве или производстве материалов и оборудования.
  • Изменение стоимости добычи сырья, используемого в производстве строительных материалов.
  • Изменение законодательства в области строительства, которое может остановить процесс возведения объекта на время оформления дополнительной документации и/или приведения процедуры строительства в соответствие с новыми нормативными требованиями.
  • Изменение налоговой системы. Например, изменение порядка налоговых выплат или размера налоговых отчислений.
  • Забастовки работников грузового транспорта, строительства или иных областей, увеличивающие продолжительность строительства.
  • Природные катаклизмы: пожары, цунами, ураганы, смерчи, землетрясения и др.
  • Внезапно возникшая необходимость по осушению территории застройки, подведения дополнительных инженерных коммуникаций, проведения принудительной ирригации и т.д.
  • Резкое изменение стоимости услуг третьих лиц, используемых в процессе строительства.

Порядок проведения анализа факторов фактического удорожания стоимости строительства

Анализ изменения стоимости строительства проводится опытными экспертами в области строительства, управления, экономики, монтажных работ. Для проведения экспертизы предоставляются проектные документы, все имеющиеся в проекте сметы, отчеты о проделанных работах и потраченных средствах.

Отчеты о выполненных подрядчиком работах обязательно должны содержать фактические сроки проведения работ, закупки оборудования и материалов, сроки поставки оборудования и материалов. Подрядчик также обязан предоставить подробный отчет о причинах, вызвавших удорожание строительства.

Также предоставляется полный пакет сопроводительной документации, подтверждающей отчеты подрядчика. В пакете документов должны быть счета, договоры на оказание услуг третьими лицами с указанием цены услуг. Эксперт (или группа экспертов) проводит тщательный анализ предоставленной документации.

Особенное внимание уделяется бумагам, предоставленным подрядчиком, вследствие того что именно в них, как правило, кроются причины увеличения стоимости возведения здания.

Проектная документация тоже заслуживает внимания экспертов, так как ошибки оценки стоимости строительства могли быть допущены на этапе планирования строительства и составлении смет.

Сметы и отчеты подрядчика анализируются на предмет правильности составления и соответствия реальным ценам на рынке. Экспертами тщательно изучаются причины удорожания строительства, указанные заказчиком. Каждая из причин проверяется отдельно.

Указанные цены сравниваются со среднерыночными. Также проверяется соответствие указанных исполнителем цен информации, предоставляемой поставщиками материалов, оборудования или услуг.

При значительном отличии цены на товары или услуги третьих лиц от среднерыночных (в большую сторону), подрядчику может быть вменено в вину нецелесообразное расходование средств заказчика.

С целью обнаружения неправомерного завышения цен в смете и отчетах исполнителя работ могут быть изучены финансовые документы – счета, квитанции об оплате, переводе средств и пр. При такой проверке часто выявляется нецелевое использование средств.

При указании подрядчиком климатических и погодных факторов в качестве причины удорожания строительства эксперты обязательно проверяют эту информацию. Влияние природных факторов может быть установлено следующими методами:

  • Анализ архивных данных ближайшей к объекту метеорологической станции.
  • Изучение предоставленных подрядчиком фотоснимков и видеозаписей, фиксирующих непосредственно природные явления или свежие последствия этих явлений.
  • Исследование строительного объекта с целью обнаружения свидетельств воздействия природных факторов.
  • Лабораторные исследования для подтверждения информации, предоставленной исполнителем работ.

Экспертами по анализу факторов фактического удорожания стоимости строительства также тщательно изучаются все произошедшие за время строительства изменения в законодательстве, регламентирующем строительство, торговлю строительными материалами и оборудованием, сферу налогообложения.

Это особенно важно для исследования строительства крупных и сложных объектов, долгостроев, объектов, подвергавшихся консервации. Все произошедшие изменения в законодательстве наносятся на временную шкалу вместе с основными тратами подрядчика. Далее эксперт устанавливает соответствие изменения объема расходов  законодательным изменениям.

Если объемы трат увеличивались пропорционально внесенным изменениям, то увеличение стоимости по этим тратам будет признано независимым от воли и компетенции подрядчика.

По поводу всех незапланированных сметой трат, предпринятых исполнителем, проводится анализ с целью установления следующих параметров:

  • Необходимость расходования дополнительных средств (можно ли было обойтись без этих трат).
  • Возможно ли было предусмотреть эти расходы при составлении сметы? Часто недобросовестные подрядчики намеренно не указывают в смете часть необходимых при строительстве данного объекта работ. Это делается с целью привлечь заказчика более низкой стоимостью строительства. Уличить подрядчика в намеренном утаивании части расходов можно, изучив другие его проекты. В том случае, если подрядчик возводил аналогичные и выполнял там неучтенные им работы, его можно обвинить в недобросовестном составлении сметы и намеренном сокрытии части расходов, в которых непременно возникнет необходимость.
  • Своевременное согласование с заказчиком увеличения объема расходов.

Если подрядчик ссылается на забастовки, вызвавшие удорожание стоимости, то изучаются доказательства того, что забастовки на самом деле имели место быть. А также доказательства того, что они действительно оказали влияние на строительный процесс.

Подрядчик в данном случае максимально заинтересован в предоставлении любой документации или иных доказательств прошедших забастовок и связанных с ними расходов. При проведении любых дополнительных работ (осушение территории, устранение осыпания грунта и пр.

) устанавливается необходимость их проведения, целесообразность процедуры расходования средств и возможность того, что подобные ситуации могли быть предусмотрены на этапе составления сметы.

При анализе факторов фактического удорожания стоимости строительства обязательно проверяются деятельность подрядчика в целом и его деловая репутация. Для этого исследуется, подвергалась ли его деятельность ранее подобным экспертизам и каков был их результат. Это необходимо для составления определенного мнения об образе деятельности организации-подрядчика.

Мнения экспертами не высказываются, но обнаруженные ими факты будут зафиксированы в экспертном заключении. Последним этапом анализа факторов фактического удорожания стоимости строительства является подготовка экспертного заключения. В него входят копии всех исследованных экспертами документов, фотоснимки, видеозаписи, выводы экспертов и пояснительные записки.

Экспертное заключение содержит описание факторов, повлиявших на удорожание строительства с указанием того, носят ли они объективный характер или вызваны непрофессиональным исполнением подрядчика своих обязанностей. Экспертное заключение подписывается проводившим его экспертом или группой экспертов.

Заключение имеет доказательный характер и может быть предоставлено в суде или при заключении нового варианта договора на строительство.

Правовое обеспечение анализа факторов фактического удорожания стоимости строительства

Статья 709 Гражданского кодекса Российской Федерации описывает процедуру определения стоимости работы. Цена работы формируется в соответствии с предоставленной исполнителем сметой. Цена работы, указанная в договоре, может быть приблизительной или твердой.

Твердая цена на подлежит изменению в процессе выполнения работ. Если характеристика цены в договоре не подчеркнута особо, то указанная стоимость считается твердой.

Подрядчик не может требовать увеличения твердой цены, даже если на момент заключения договора не представлялось возможным учесть стоимость всех необходимых для возведения работ или их количество.

Тем не менее, согласно пункту 6 данной статьи, подрядчик получает право претендовать на увеличение заявленной в договоре цены своих услуг в том случае, если удорожание строительства вызвано существенным подорожанием материалов или оборудования, а также услуг третьих лиц, которые невозможно было предвидеть во время подписания договора.

Вопросы, которые могут быть поставлены перед специалистом по анализу факторов фактического удорожания стоимости строительства:

  1. Какие факторы вызвали удорожание стоимости строительства?
  2. Можно ли сказать, что повышение цены строительства вызвано объективными факторами?
  3. Вызвано ли изменение стоимости строительства некомпетентными действиями исполнителя?
  4. Сколько процентов удорожания стоимости строительства вызвано объективными причинами?
  5. Есть ли в документации, предоставленной подрядчиком, свидетельства необоснованного перерасхода средств?
  6. Мог ли исполнитель преднамеренно завысить цену на материалы, услуги или оборудование (с целью получить «откат», например)?
  7. Возможно ли было предусмотреть дополнительные траты на этапе проектирования и составления смет?
  8. Есть ли признаки того, что исполнитель при составлении сметы сознательно утаил часть будущих расходов?

ВАЖНО

Список предлагаемых вопросов не является исчерпывающим. При возникновении других вопросов целесообразно до назначения экспертизы обратиться за консультацией к эксперту.

Источник: https://sudexpa.ru/expertises/analiz-faktorov-fakticheskogo-udorozhaniia-stoimosti-stroitelstva/

Обзор затрат на строительство и строительные материалы в России – ГК ИДЕАЛ

Удорожание материалов в строительстве

В условиях разразившегося экономического кризиса в стране, ранее развивавшиеся ускоренными темпами компании строительного сектора и владельцы недвижимости столкнулись с кардинально новыми проблемами и были вынуждены искать новые пути и стратегии поведения. Мы задались вопросом, как же кризисные тенденции и процессы 2014–2016 гг.

повлияли на затраты строительных и девелоперских компаний. В целях нашего исследования мы задали вопросы о структуре затрат девелоперским и строительным компаниям, работающим в основном в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Респонденты смогли прокомментировать тенденции в строительстве жилья классов эконом, комфорт и бизнес, а также многофункциональных центров класса А и В.

Как ни парадоксально это звучит во времена кризисных явлений, взметнувшегося вверх курса евро/доллара к рублю, роста цен на многие товары и материалы и особенно удорожания импортной продукции и оборудования, результаты исследования показали, что общие затраты на строительство существенно не выросли с 2014 по 2016 гг. Как мы увидели из ответов наших респондентов, рост стоимости импортных материалов, при этом не занимающих существенной доли в структуре себестоимости строительства, и процесс импортозамещения, хоть и менее всеобъемлющий и быстрый, чем многие на то надеялись, скомпенсировали друг друга, а шаги по оптимизации затрат, предпринятые практически всеми игроками рынка, позволили удержать стоимость строительства на уровне 2014 г. или чуть выше, но в пределах ожидаемых значений (10% для жилья и 30% для коммерческой недвижимости).

Мы считаем, что в наступившем 2017 г. сохранятся описанные в нашем исследовании тенденции в части использования строительных материалов российского производства, а вот себестоимость строительства как жилья бизнес- и элитного класса, так и коммерческой недвижимости класса А может начать расти.

Рынок все более ориентируется на «зеленое» строительство и требует применения энергоэффективных технологий и экологически чистых материалов, для более широкого использования которых понадобятся дополнительные расходы.

Именно указанные сегменты ощущают на себе первыми такие потребительские запросы и вынуждены будут вкладывать больше средств во внедрение инновационных технологий, чтобы удержать или расширить свою долю рынка.

Основные тенденции на строительном рынке

На данный момент в России наблюдается снижение реальных доходов населения (оценка падения на конец 2016 г. составляет 5,6%), и на фоне этого спрос на первичном рынке жилой недвижимости продолжает оставаться сравнительно слабым, несмотря на традиционный предновогодний подъем.

Государственное субсидирование позволило предотвратить значительное падение рынка; по предварительным оценкам, ввод жилой недвижимости сократился на 9% в 2016 г., но вернется к росту уже в 2017 г. На рынке коммерческой недвижимости в 2016 г. спад ввода оценивается в 20%, а возврат к росту ожидается не ранее 2019 г.

Низкие темпы восстановления рынка объясняются в первую очередь существенно снизившейся покупательной способностью населения и упавшим уровнем деловой активности. Несмотря на девальвацию рубля (рубль снизился на 30% к доллару и на 17% к евро в 2015 г.) и рост стоимости импортных строительных материалов (на 42% в 2015 г.

), компании смогли предотвратить резкий рост себестоимости строительства за счет импортозамещения и работы над издержками, а также за счет применения новых технологий, таких как BIM и автоматизированные системы управления проектами.

В сегменте жилой недвижимости московского региона бизнес- и элитного класса себестоимость квадратного метра практически не изменилась в 2014–2016 гг., в сегменте эконом- и комфорт-класса она выросла на 8%, а в сегменте коммерческой недвижимости класса А увеличилась на 30%.

Разница в тенденциях обусловлена более высокой долей импортных материалов в строительстве коммерческой недвижимости класса А в сравнении с жилой недвижимостью. В 2015 г. строительные компании снизили на 14% закупку импортных строительных материалов, в 2016 г. тенденция импортозамещения продолжилась, несмотря на укрепление рубля, но гораздо более низкими темпами.

Несмотря на то, что общий объем производства строительных материалов сократился на 7,8% в 2015 г., а оценка снижения по итогам 2016 г. составляет еще 8–11%, производители строительных материалов и оборудования модернизировали свои производства и стали предлагать новые для российского рынка высокотехнологичные материалы, способные заменить импортные аналоги.

Игроки отмечают, что более эффективное использование сырья и материалов, а также оптимизация входящей логистики являются основными методами сокращения расходов, в то время как сокращение персонала почти не проводилось для этой цели.

Тем не менее, для обеспечения конкурентоспособности в среднесрочной перспективе строительным компаниям будет необходимо искать новые стратегические возможности диверсификации бизнеса или обеспечить тотальное сокращение затрат. Компании успешно внедряют в свою практику инновационные технологии, преимущественно информационные, для оптимизации бизнес-процессов как на стадии проектирования, так и в целях контроля строительных работ. Переход на более технологичные и современные материалы позволяет компаниям строить более экологичные и энергоэффективные здания, что повышает интерес к проекту и позволяет оптимизировать затраты в долгосрочной перспективе.

Снижение объема рынка строительных материалов оценивается в 10% по итогам 2016 года

В 2015 и 2016 гг. на фоне снижения реальных доходов на 4,3% и 6,5% соответственно, а также общего спада экономики наблюдалось замедление темпов нового строительства жилой недвижимости.

Поскольку девелоперский цикл большинства проектов составляет около двух-трех лет, мы рассчитываем, что наибольшее влияние экономического спада скажется на объемах ввода в 2016–2018 гг.

При этом государственные программы по субсидированию жилья способствовали поддержанию спроса на недвижимость и смягчили падение рынка.

На рынке коммерческой недвижимости, которая в сравнении с жильем характеризуется большей волатильностью и более коротким девелоперским циклом, в 2015–2016 гг. наблюдается более существенное снижение объемов ввода.

Мы предполагаем, что негативная тенденция сохранится и в 2017–2018 гг.

, чему способствует низкая покупательная способность населения, высокая доля вакантных помещений в существующих объектах и сниженный уровень деловой активности.

Сокращение объемов строительства обусловило существенное падение объема рынка строительных материалов. Тенденция на стабильный рост строительного рынка в 2011–2014 гг., при среднегодовых показателях роста 18%, сменилась резким падением в 11% в 2015 г. В 2016 г.

темпы снижения оцениваются в 10%. Мы не ожидаем, что докризисные показатели потребления строительных материалов будут достигнуты в период до 2020 г.

Рынок строительных материалов, как и вся строительная отрасль, будет восстанавливаться умеренным темпом, со средним показателем роста в 2–3% в год.

В период экономического спада себестоимость строительства жилья не изменилась

Несмотря на рост цен на импортные строительные материалы и оборудование, большинство участников опроса отметили, что себестоимость строительства и ее структура существенно не менялись в 2014–2016 гг.

Застройщики жилой недвижимости смогли избежать резкого роста себестоимости за счет изначально низкой доли импортной продукции в используемых строительных материалах, а также за счет еще большего сокращения импорта и локализации закупок.

Тем не менее, переключение строительных компаний на материалы российского производства не покрыло общее снижение спроса, вызванное сокращением объемов ввода новых жилых зданий. Объем производства строительных материалов сократился на 7,8% в 2015 г.; снижение по итогам 2016 г. оценивается в 7,5%.

Только в первый год кризиса инвестиции в производство строительных материалов упали более чем 2 раза (с 183 млрд руб. в 2013 г. до 81 млрд руб. в 2015 г). При этом, себестоимость строительства коммерческой недвижимости класса А выросла с 59 до 77 тыс. руб. за кв. м (+30%).

Разница в тенденциях обусловлена более высокой долей импортных материалов в строительстве коммерческой недвижимости класса А в сравнении с жилой недвижимостью. Респонденты проведенного опроса отмечают, что ключевыми факторами изменения себестоимости стали: рост стоимости материалов, валютные риски и девальвация рубля, а также повышение стоимости оборудования.

Изменения в структуре себестоимости строительства в 2014–2016 гг.

Структура себестоимости во всех сегментах строительства в целом претерпела несущественные изменения в 2014–2016 гг.

В сегменте жилья в Москве наблюдалось сохранение стабильной доли основных статей издержек – инженерных сетей (26% в 2016 г.) и строительных работ (44% в 2016 г.). В сегменте жилья в Санкт-Петербурге доля строительных работ снизилась с 54 до 51%, в то время как выросли доли затрат на устройство внутренних инженерных систем и прочих отчислений.

Вместе с тем, доля издержек на проведение отделочных работ снизилась с 7% до 5%. В коммерческой недвижимости изменения были наиболее значимыми: выросла доля затрат на строительные работы с 28 до 32%, а также несколько выросли доли затрат на подготовку площадки (с 3% до 5%) и инженерные сети (с 4% до 5%).

Доля затрат по приобретению земли и получению разрешительной документации, напротив, уменьшилась с 34% до 27%.

Импортные строительные материалы подорожали на 42% в 2015 г., объем импорта снизился на 14%

Слабый спрос на недвижимость и девальвация национальной валюты в 2015 г. привели к снижению импорта зарубежных строительных материалов по всем основным категориям.

Из-за роста цен на импортную продукцию, вызванную ослаблением рубля, строительные компании снизили на 14% закупку импортных строительных материалов с 87 млрд руб. в 2014 г. до 74 млрд руб. в 2015 г. Несмотря на укрепление рубля в 2016 г., импорт строительных материалов продолжил снижение.

К примеру, объем импортируемого цемента сократился на 33% за 10 месяцев 2016 г. При этом основным внешним поставщиком цемента была Беларусь, затем идут Казахстан и страны Балтийского региона. По предварительным оценкам, структура импорта строительных материалов по типу в 2016 г.

существенно не изменилась.

Доля оборудования и материалов российского производства с 2014 г. по 2016 г. увеличилась на 10 процентных пунктов из-за сокращения затрат

На фоне сокращения импорта на рынке наблюдается замещение зарубежных строительных материалов и оборудования российскими аналогами.

Так, согласно данным респондентов, наблюдается тенденция к импортозамещению оборудования и материалов почти во всех указанных категориях за период 2014–2016 гг. Данная тенденция наиболее характерна для лифтового оборудования (доля российского оборудования в этой категории увеличилась с 22% до 57%).

Российские производители строительных материалов в 2014–2016 гг. предпочитали наращивать производство высокотехнологичных и инновационных материалов.

Среди примеров – открытие в Нижнем Новгороде завода «KM PRECAST» по производству многослойных фасадных панелей по современной финской технологии; создание энергоэффективного производства цемента «сухим» способом в Ульяновской области на Сенгилеевском цементном заводе; запуск завода компании «ТехноНИКОЛЬ» по производству инновационных теплоизоляционных материалов в Рязани. 

Производители оборудования также следовали этой тенденции, используя в новых линиях производств новые технологии; к примеру, было запущено уникальное производство волоконно-оптического кабеля в Воронеже в рамках американо-российского партнерства с использованием японских технологий. 

Многие производители также модернизировали свои заводы, чтобы повысить конкурентоспособность своей продукции. В особенности активно модернизация производств проводилась в Подмосковье, где в 2015 г. было вложено 25 млрд руб. в усовершенствование тринадцати заводов. При этом массового строительства новых заводов не произошло.

Компании оптимизируют затраты за счет эффективного использования сырья и материалов

Согласно опросу респондентов, в целях оптимизации затрат строительные компании в последнюю очередь сокращали персонал, отдавая предпочтения таким методам, как повышение эффективности использования сырья и материалов, а также оптимизация входящей логистики.

Помимо мер по сокращению издержек, девелоперские и строительные компании также активно применяют новые ИТ-решения, такие как BIM (Building Information Modelling, информационное моделирование здания), и автоматизированные системы управления проектами для повышения эффективности бизнес-процессов.

Внедрение подобных решений положительно влияет на финансовые показатели проектов, а также создает предпосылки для развития отрасли в будущем.

Также компании стремятся переходить на более современные и технически более совершенные строительные материалы, позволяющие повысить экологичность и энергоэффективность зданий.

По материалам kpmg.ru

Источник: http://www.ideal-decor.ru/info/articles/obzor-zatrat-na-stroitelstvo-i-stroitelnye-materialy-v-rossii/

Зимнее удорожание в строительстве

Удорожание материалов в строительстве

Данная проблематика вызывает весьма бурные обсуждения компаниями-застройщиками, волнует она и заказчиков стройки.

Большая часть ответов по теме изменения оплаты строительных работ на новых объектах и, подлежащих реконструкции, в зимний период находится в собрании норм по сметам (ГСН) от 2001 и 2007 года.

Дополнительные издержки появляются, так как происходит снижение производительности труда, технологии исполнения работ становятся более сложными.

Параметры применения увеличения зимних расценок

Рост затрат по нормативным документам при выполнении проектов в зимний период обоснован такими основными резонными показателями:

  • Работоспособность:
    • снижение продуктивности труда из-за необходимости применения утепленной рабочей формы;
    • более короткий световой рабочий период;
    • увеличение риска травм, требующее дополнительной бдительности и соблюдения правил содержания рабочего места (уборка снега, льда);
    • предоставление пауз в работе для возможности согреться, если мороз более 20oС, а если температура падает ниже 30-ти, то – сокращенный рабочий день;
    • если возникает необходимость допзащиты сотрудников, это влечет за собой внесение корректив в рабочий график и технологический процесс.
  • Увеличение продолжительности проведения наружных работ, связанное со спецификой погодных условий холодного времени года:
    • сложности работ с промерзшим грунтом;
    • использование для замеса строительных растворов более дорогих смесей, введение спецдобавок для увеличения периода застывания;
    • необходимость применять подогрев для поддержания определенной температуры рабочих материалов и оборудования;
    • монтаж защитных конструкций от снежных заметов производственных мест.
  • Возникновение большой вероятности ущерба стройматериалам:
    • трещины;
    • преждевременное застывание готовых смесей.

Зимний коэффициент

Показатель увеличения стоимости строительства и специфика его определения опираются на государственные нормы, ГСН, которые определяют нормативные объемы такого изменения разных работ. Данный справочник от 2007 года уточняет затраты на возведение и реорганизацию предприятий, документ же от 2001-го содержит поправки, касающиеся ремонтных работ зданий жилого и общественного назначения.

ГСН 81-05-02-2007

Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время.

Отображенные в законодательном документе нормы являются среднегодовыми с учетом коэффициента климатической зоны и среднегодового холодного периода.

Здесь же можно найти информацию рекомендательного характера, позволяющую провести расчеты по регионам РФ, относящимся к разным климатическим зонам.

На том основании, что нормы считаются среднегодовыми, то начисляются они на строительство на весь период договора, за исключением, когда таковой заключается лишь на теплый период.

Всегда ли зимнее удорожание убыточно для заказчика

Термин зимнего увеличения стоимости работ по определению означает дополнительные траты со стороны заказчика.

Но всегда ли это так? Практика показывает, что это утверждение справедливо не во всех случаях, и вероятность сэкономить без ущерба качеству достаточно велика.

Секрет такой выгоды кроется в конкуренции строительных компаний, которые по окончанию основного рабочего сезона предлагают существенные скидки на свои услуги.

Основные моменты, ведущие к удорожанию строительства домов зимой

Если фундамент будущего строения был выполнен до наступления холодов, и предстоит продолжение выполнения проекта, то придется позаботиться о приобретении автогенератора, чтобы обеспечить обогрев. Если же основание дома только предстоит, то потребуется прогрев грунта, включающий целый комплекс мероприятий.

Кроме того, нужно позаботиться о правильном хранении стройматериалов от непогоды. Если возводится дом из кирпича, достаточно будет просто защитного навеса – этот продукт не боится низких температур. То же можно сказать и о легких поризованных материалах, при строительстве, например, дома из пеноблока.

А вот дом из керамического блока потребует больше внимания к основному стройматериалу, так как он высоко гигроскопичен.

Для хранения потребуется совершенно сухое помещение или надежная влагоизоляционная упаковка, как и для сухих смесей, которые при приготовлении раствора нужно подогревать. Это требуется для увеличения срока застывания.

Но можно воспользоваться при замесе бетона антиморозные добавки. Одним словом, зимнее выполнение проектов требует хорошо подготовленных специалистов, знакомых с нюансами таких работ.

Источник: https://www.ksu-nordwest.ru/info/articles/zimnee-udorozhanie-v-stroitelstve/

Юрист.Рф
Добавить комментарий