Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы).

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ).

Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д.

Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

  • порча имущества по вине арендатора,
  • задержка арендной платы или ее части,
  • погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

  • Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
  • Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
  • Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
  • Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
  • Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу. Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

Пример раздела договора с обеспечительным платежом

пункт 4. Обеспечительный платеж

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм.

В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

  • Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.
  • Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.

1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору.

При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) – это налогообложение. Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:

  • На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).
  • Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора – счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.

Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

ДебетКредит
Перечислена сумма обеспечения арендодателю7651
По окончании срока договора сумма обеспечения возвращена арендатору5176
Зачет обеспечения в счет арендной платы:Стоимость аренды за текущий месяцВыделен НДСОбеспечительный платеж зачтен в счет аренды201960606076
Арендодатель удержал штраф за нарушение арендатором условий договора9176

Когда заключается договор аренды нежилого помещения, обеспечительный платеж может предусматриваться одним из его пунктов. Обеспечительный платеж – это «гарантийная» сумма, выраженная в денежном виде, которую одна из сторон договора перечисляет другой, и которая изымается в случае нарушения договорных условий или наступления определенных обстоятельств.

Источник: https://spmag.ru/articles/obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy

Обеспечительный платёж по договору аренды

Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

Заключение любого типа договора является своеобразным риском для любой его стороны. Потому максимальное предусмотрение в договоре всех возможных конфликтных ситуаций и своеобразная «страховка» — залог успешных договорных отношений. Для договора аренды такой «страховкой» может выступать обеспечительный платёж.

Законом предусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог. Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.

Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.

Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:

  • платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
  • платёж в фиксированной сумме.

Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма.

Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства.

В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

  • установление срока для внесения платежа;
  • определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
  • детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства.

Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства.

Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя.

Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно.

При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна.

Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки.

Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором.

Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту.

Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

Пример условий договора об обеспечительном платеже

Удачным примером пункта об обеспечительном платеже в договоре аренды является нижеприведённый.

Источник: http://arendaexpert.ru/obespechitelnyj-platyozh-po-dogovoru-arendy/

Обеспечительный (гарантийный платеж) по договору аренды – Бухгалтерия

Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

Арендное соглашение скрепляет отношения между сторонами, когда одна из них предоставляет второму во временное пользование какое-либо имущество либо предмет, за который обязана уплатить определенную сумму.

В данной ситуации предметом сделки может выступать любое имущество, которое обладает персональными свойствами. Иными словами его можно с легкостью идентифицировать.

В большинстве случаев арендное соглашение заключаются по отношению к дорогостоящему имуществу, в частности при отсутствии возможности приобрести арендуемое имущество.

Важные аспекты

Перед рассмотрением основного вопроса изначально рекомендуется ознакомиться с общими теоретическими сведениями и российским законодательством.

Первоначальные понятия

Российское законодательство предусматривает различные способы исполнения обязательств участников сделки.

Залог принято считать наиболее распространенным вариантом, который подразумевает под собой определенную сумму финансовых средств, подлежащую передачи арендатором собственнику имущества.

В большинстве случаев залог выступает обеспечительным платежом. Данная разновидность гарантии подробно описана в ст. 381.1 Гражданского Кодекса России.

Он определяется аналогичным образом, как и залоговое имущество, однако, этот способ может быть задействован исключительно по отношению тех договоров, в которых предусмотрено наличие финансовых взаимоотношений между участниками.

После зачисления необходимого размера денежных средств она подлежит своего рода “замораживанию” на расчетном счете, и не может быть израсходована арендодателем по своему желанию.

Стороны соглашения

Вне зависимости от того, договор аренды нежилого помещения формируется либо иного предмета сделки, участниками могут выступать:

  • физические либо юридические лица;
  • индивидуальные предприниматели.

Согласно законодательству России одна из сторон именуется как арендодатель, а вторая – арендатор.

Арендодатель на основании подписанного арендного соглашения обязан передать предмет сделки арендатору за установленную плату.

Действующие нормативы

Основной нормативно-правовой документаций принято считать:

Письмо Министерства финансов от мая 2016 годаОтображает нюансы по вопросу налогообложения
Федеральный закон № 42Дает четкое определение обеспечительному платежу
Ст. 381.1 – 381.2 ГК РФОтображает смысл использования обеспечительного платежа

Несмотря на то, что указанный перечень нормативной документации не является исчерпывающим, в нем отображены все необходимые базовые сведения по рассматриваемому вопросу.

Что это такое обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный платеж несет под собой массу нюансов, особенно, если говорить о
жилом помещении. Бланк договора аренды можно скачать здесь.

О них обязательно необходимо знать с целью минимизации рисков возникновения различных последствий в дальнейшем.

Роль в договорных отношениях

Такие отношения являются взаимодействием, которое несет под собой наличие обоюдных определенных обязательств, из-за чего оно базируется на конкретных рисках для участников.

С целью снижения данных рисков российское законодательство подразумевает возможность введения мер, которые в какой-либо степени могут понизить их процент.

Согласно российскому законодательству данные меры именуются обеспечительными и могут выражаться в виде:

  • неустойки;
  • удержания вещи;
  • гарантии независимых сторон;
  • гарантийного платежа.

Обеспечительный платеж весьма новое понятие в Гражданском Кодексе России, который было введено Федеральным законом № 42 от марта 2015 года.

Основная суть заключается во внесении одной из сторон соглашения в пользу второй некого размера финансовых обязательств, которая при формировании обстоятельств нарушения обязательств перед вторым участником будет считаться засчитанной в счет погашения – на основании норм российского законодательства.

Допускается и место замены вносимых в обязательство финансовых средств ценными бумагам либо вещами – на основании Гражданского Кодекса России.

Если же обстоятельства нарушений обязательств в момент действия арендного соглашения не возникают, то обеспечительный платеж по завершению часто подлежит возврату.

По договоренности участников сделки она может быть переквалифицирована в платеж иного назначения.

Пример условий соглашения

Условие относительно внесения обеспечительного платежа в арендном соглашении подразумевается в большинстве случае из-за того, что подобная документация:

  • формируется по отношению к дорогостоящему имуществу;
  • несет под собой обязательство по регулярной арендной плате;
  • обладает действием продолжительный срок.

Иными словами обеспечительным платежом в арендном соглашении можно решить вопросы возмещения ущерба:

  • от возможной потери арендованного имущества либо же утраты так называемого нормального показателя износа;
  • за отсутствие либо частичного внесения оплаты за аренду пользования предметом соглашения;
  • от неисполнения арендатором иных условий, которые отображаются в арендном соглашении.

В области обеспечительного платежа в арендном соглашении рекомендуется отображать:

  • целевое использование (с целью погашения нанесенного ущерба);
  • объема финансовых средств, которые вносятся в обеспечение;
  • правила:
  1. Внесения платы.
  2. Применения.
  3. Пополнения на израсходованную сумму.
  4. Внесения поправок в сумму.
  5. Возврата.

В качестве обеспечительного платежа в арендном соглашении в большинстве случаев выступают финансовые средства.

Они нередко используются с целью покрытия утрат от несвоевременного внесения арендной платы.

Из-за этого размер значения, в большинстве случаев, напрямую зависит от оговоренной договором суммы платы за что-либо на период аренды — помесячно, поквартально, либо год.

Возврат денежных средств

Способы использования средств гарантийного взноса по окончанию действия арендного соглашения устанавливаются участниками сделки.

Если же не предусмотрено зачета в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными допустимыми способами можно полагать:

  • взыскание в полном объеме в пользу арендатора;
  • равномерное распределение между участниками сделки либо же в ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Из этого следует, что если есть в этом необходимость, выбор способа обязательно необходимо отобразить в соглашении. В этом и заключаются способы, как вернуть рассматриваемый платеж.

Финансовые средства, которые остаются у арендодателя, автоматически считаются его прибылью, которое подлежит соответствующим налогообложением (при УСН либо НДФЛ).

Налогообложение

В сфере налогообложения на прибыль рассматриваемый платеж может расцениваться таким же образом, как обеспечение в форме задатков, из-за чего весь дальнейший срок действия соглашения он не признается:

  • прибылью непосредственного арендодателя;
  • затратами арендатора.

По отношению к обложению обеспечительного платежа в договоре аренды НДС необходимо ссылаться законодательство РФ.

В нем четко указано, что до наступления обязательств рассматриваемый платеж считается одним из средств обеспечения, а не потенциального расчета, из-за чего оно не подвержено начислению НДС.

Как выглядит образец

Для возможности ответить на вопрос, как прописать в арендное соглашение Положений относительно обеспечительного платежа, необходимо обязательно отображать несколько нюансов его применения:

  • правила внесения денежной суммы;
  • за что конкретно была засчитана платежка;
  • порядок взыскания неустойки.

Если говорить о первом случае, возникает обязательство отображать период, в течении которого арендатор обязан его предоставить. Причем обязательно оговаривается размер.

Для возможности исключить возникновение спорных ситуаций между участниками сделки, возникает необходимость в согласовании условий, на базе которых подобный платеж можно засчитывать.

К примеру, наиболее оптимальным вариантом считается, когда рассматриваемый платеж в арендном соглашении засчитывается в счет платы за аренду за последний календарный месяц.

Наиболее проблемным вопросом принято считать установление возможных нарушений, на основании которых владельцы имеют право начислять штрафные взыскания в пользу финансовых средств.

В данной ситуации способов может быть огромное число:

  • за порчу имущества;
  • в случае возникновения просрочек;
  • прочее.

Крайне важно в данном вопросе отображать все максимально подробно, для минимизации рисков возникновения конфликтных ситуаций между участниками сделки.

В завершении хотелось бы отметить, что рассматриваемый платеж является ключевым моментом при заключении сделки по аренде какого-либо имущества.

Иными словами, он выступает своего рода гарантией для арендодателя в соблюдении взятых на себя обязательств арендатором.

Благодаря такому платежу можно существенно минимизировать риски возникновения различных спорных моментов.

Источник:

Что такое обеспечительный платеж в договоре аренды

Договором аренды скрепляются отношения между двумя сторонами. Одна предоставляет для временного использования какой-либо предмет, вторая за это выплачивает определенную сумму. Обеспечительным инструментом в таких сделках выступает определенное количество денег, которое выплачивается собственнику помимо арендных платежей.

Понятие в ГК РФ появилось только в 2015 году. Обеспечительный платеж — сумма, перечисляемая в обеспечение обязательств по договору. Благодаря ему решаются ситуации, связанные с возмещением ущерба. К ним относится:

  • утрата или порча имущества;
  • отсутствие поступлений или несвоевременное поступление платежей;
  • несоблюдение арендатором условий, прописанных в договоре.

При включении в договор аренды пункта о подобных платежах вносится информация об их конкретных назначениях, суммах, порядок пополнения, использования и возврата. Величина зависит от суммы арендной платы за определенный период времени.

В договоре при определении правил внесения основной части определяется срок, в который это должно было быть сделано, вид средств для оплаты. На протяжении всего срока действия соглашения средства сохраняются арендодателем. Проценты на нее не могут быть начислены.

Источник: https://buchgalterman.ru/dokumenty/obespechitelnyj-garantijnyj-platezh-po-dogovoru-arendy.html

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж, если иное не установлено соглашением сторон, возвращается в случае, когда в согласованный срок не наступили обстоятельства, на основании которых платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, или обеспеченное обязательство прекращено.

Другими словами, если стороны предусмотрели, например, что платеж, внесенный в счет исполнения обязательства арендатора уплатить арендную плату, засчитывается в случае ее неисполнения, то при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате по окончании срока аренды этот платеж должен быть возвращен.

Указанной нормой урегулированы только основания для возврата обеспечительного платежа, поэтому сторонам рекомендуется согласовать в договоре, в частности, срок возврата.

В силу диспозитивности п. 2 ст. 381.1 ГК РФ стороны также могут установить, что платеж не возвращается при прекращении обеспеченных обязательств и не засчитывается в счет их исполнения.

Срок возврата обеспечительного платежа по договору аренды

В интересах стороны, внесшей обеспечительный платеж, установить в договоре срок его возврата. Он должен быть определен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно следующими способами:

— указанием на конкретную календарную дату;

— истечением определенного периода времени;

— указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Кроме того, срок может исчисляться с момента исполнения обязанностей одной из сторон или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, например прекращения договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

К примеру, если платеж вносит арендатор, стороны могут указать в договоре, что арендодатель должен его вернуть в течение определенного срока с момента исполнения арендатором обязанности по возврату имущества после прекращения договора.

Примеры формулировки условия:

«Обеспечительный платеж возвращается арендатору не позднее «____» _____________ 20__ г.».

«Обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение ___ дней с момента возврата им арендованного имущества».

«Обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору не позднее ___ дней после прекращения договора».

Если условие о сроке возврата обеспечительного платежа не согласовано

При прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования стороной, внесшей платеж (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Обязанность возвратить платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий.

Условие о том, что обеспечительный платеж по договору аренды не возвращается

Если платеж не покрывает задолженности по обеспеченному обязательству или убытков, возникших в связи с его неисполнением, сторона — кредитор по обеспеченному обязательству может включить в договор условие, по которому обеспечительный платеж не возвращается стороне-должнику, но и не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства.

Например, арендодателю выгодно согласовать условие о невозврате платежа в случае расторжения договора по ст.

619 ГК РФ в связи с многократным нарушением арендатором сроков внесения арендной платы, если платежом обеспечено только исполнение обязанности по оплате аренды.

Это поможет арендодателю компенсировать потери, вызванные поисками нового арендатора или заключением нового договора по менее выгодной ставке арендной платы. Согласовать подобные условия позволяет диспозитивность положений п. п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ.

До 1 июня 2015 г.

стороны также включали в договор условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора в связи с нарушением договора стороной — должником по обеспеченному обязательству (обычно это был арендатор).

В судебной практике такое условие признавалось правомерным. Так, суды указывали, что арендатор не только обязан был уплатить задолженность по арендной плате и неустойку, но и не вправе был требовать возврата обеспечительного платежа.

Пример формулировки условия:

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора обеспечительный платеж последнему не возвращается».

В то же время в силу ст. 381.1 ГК РФ стороны могут обеспечить платежом обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки. В таком случае условие о невозврате платежа в договор можно не включать. 

Внимание! В договорах аренды, заключенных до 1 июня 2015 г.

, при согласовании условия о том, что платеж не возвращается, а остается у стороны — кредитора по обеспеченному обязательству, использовалась формулировка «удержание платежа».

Однако во избежание путаницы с таким способом обеспечения, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 ГК РФ), при согласовании условия об обеспечительном платеже не рекомендуется использовать термин «удержание».

Источник: http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/vozvrat-obespechitelnogo-platezha-po-dogovoru-arendy.html

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами.

Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения».

Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст.

 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации.

В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит. К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

  • «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
  • «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
  • «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
  • «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
  • «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
  • «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
  • «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.
  • Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их.

    Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь.

    Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.

    Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

    Пункт о проведении ремонта в договоре

    Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку.

    Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе.

    В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.

    А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.

    Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

    • адрес помещения;
    • номер договора;
    • схему ремонта и план проводимых работ.

    Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

    Возможность досрочного расторжения

    Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

    • арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
    • арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
    • помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
    • по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

    Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

    Акт приема-передачи помещения

    Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки.

    Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен.

    Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

    Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

    Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

    Как вести себя в данной ситуации арендатору

    Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи.

    И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

    Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

    Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

    Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором.

    И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

    Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

    При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

    Возврат обеспечительного платежа

    После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте.

    Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, когда арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд.

    Для этого необходимо подготовить следующие документы:

    • выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
    • договор об аренде офиса;
    • письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
    • приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
    • акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
    • подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал на проведении осмотра;
    • заключение независимого специалиста;
    • копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
    • письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Источник: https://www.lockobank.ru/articles/dengi/kak-zastavit-arendodatelya-vernut-obespechitelnyy-platezh/

Юрист.Рф
Добавить комментарий